不動産売買でお困りの方へ ／ 不動産の価格について

不動産売買でお困りの方へ ／ 不動産の価格について　ポイント解説

１. 不動産を交換したい

不動産の価格についてのご相談では、売却を検討している場合よりも、親族間等で不動産の交換を検討している場合の方が多くなっています。

通常、不動産の譲渡には、売る側・買う側ともに税金が課せられます。
無料で譲り受けたとしても、もらった側には贈与税をはじめとした税金が必要です。
しかし、個人が土地や建物などの固定資産を交換する際には、譲渡がなかったものとする特例がありますので、知っておくとよいでしょう。

[ 特例を受けるための適用要件 ]

この適用要件に該当する不動産の交換の場合は、譲渡がなかったものとみなされます。よって、通常の譲渡で必要となる譲渡税、不動産取得税が必要ありません。

注意しなければならないのは、“同じ種類の固定資産であること”です。
『土地＋建物』と『土地』の交換の場合には、総額が同じでも、建物についての特例は受けられません。

[ 固定資産の特例　事例１ ]　特例が受けられる場合

[ 固定資産の特例　事例２ ]　特例が受けられない場合

不動産を交換する場合は、まずこの特例が受けられるかどうか、検討してみるとよいでしょう。

２. 不動産の価格

上記特例を検討する場合でも、売買する場合でも、不動産においては価格が重要になってきます。

通常の不動産売買では売り手と買い手がおり、双方の合意した金額での売買となります。
しかし、売り手の希望価格があまりにも相場とかけ離れてる場合は売れません。そのために、相場を把握する必要があります。

土地の価格は、相場を自分で調べることが可能です。
地価公示・基準地価といった国が毎年発表する公的評価を調べる、不動産業者に確認する、相続税路線価を調べる、固定資産税の路線価で調べる、といった方法があります。

建物の価格は、もう少し複雑です。
建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等）によって耐用年数が異なるためです。
また、築年数や建物や設備のグレード、坪数、住宅か賃貸アパート（収益性のある物件）かといった条件によっても計算が異なります。

このように、不動産は個性が強く、自己判断では適正な評価ができていないケースも多くあります。
売買に限らず、税金の申告や訴訟などによって、客観的な不動産価格を証明する必要がある場合、専門家に依頼するのが安全です。
不動産鑑定評価を利用しましょう。

３. 不動産鑑定評価とは

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定評価基準に基づいて不動産の価値を評価し、その結果を不動産鑑定書として発行するものです。
不動産鑑定業務は、不動産鑑定評価に関する法律に基づいて制定された国家資格である不動産鑑定士のみが行えるもので、不動産鑑定士以外の人が鑑定評価を行った場合、刑事罰の対象となります。

『新・要説 不動産鑑定評価基準』においては、以下のように書かれています。

一般の人々にとっては、不動産の適正な価格はいくらかということを
取引価格等を通じて判断することは著しく困難であり、（中略）
不動産鑑定士による適正な鑑定評価活動が必要となる

特に親族間においては価格の決定が難しいものですが、その価格設定によっては、思わぬ税金が課せられてしまう場合があります。

不動産の価格についてご案内いたしましたが、ご不明な点・ご相談等がございましたら、お気軽に吉澤会計事務所までお問い合わせください。

税理士法人吉澤会計事務所
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